najmer: optymalnie rozliczaj
wynajem mieszkań

Co chce osiągnąć wynajmujący?

Dochód z najmu ma być niezależny od wzrostu cen taryfowych i zużycia m3, kWh, GJ przez najemcę, a urząd skarbowy nie potraktuje zaliczkowanych mediów jako przychód.

A kiedy jest problem?

• Dostawca nie umożliwia przepisania mediów na najemcę
  Sztandarowym przykładem jest administracja wspólnoty mieszkaniowej.
• Wynajmujący nie chcę przepisywać liczników.
  Może nie chce mieć ryzyka zdemontowanego licznika, przerwy w dostawie energii i opłat za instalację nowego licznika. Może korzysta ze zniżki związanej z kilkuletnią umową. A może ma zbyt często zmieniających się najemców żeby biegać do bok.
• Najemca nie może mieć przepisanych liczników, czyli zawrzeć umowy z dostawcą mediów.
  Tak jest w przypadku gdy jest obcokrajowcem lub taki podał warunek zawarcia umowy najmu (a na tym najemcy wynajmującemu zależy).
• Wynajmujący sporządził excela własnej roboty z rozliczeniem mediów uwzględniający stany liczników, cenniki, nowe składowe opłat, wyłączenia niektórych opłat, zmiany taryf i wymianę liczników, zapłacone zaliczki. Najemca niestety wykrył błąd w obliczeniach albo samodzielnie policzył i wyszło mu inaczej (czytaj: mniej).
  Jeżeli rzeczywiście wynajmujący popełnił błąd, to najemca będzie weryfikował i podważał każde następne rozliczenie. Istotne przy dużej kwocie rozliczenia do dopłaty, wtedy najemca może podważyć rozliczenie lub negocjuje podział 50/50 lub odroczoną spłatę. Tak może być np. gdy nowy najemca będzie zużywać media ponad “standard” wyznaczony przez administrację lub prognozy energii bazujące na poprzednim i oszczędnym najemcy.
• Rozliczenie dostawcy rozpoczyna się od innego czasu i stanu licznika niż odczyt początkowy.
  Problematyczne jest pierwsze rozliczenie z najemcą przy niepełnych okresach rozliczeniowych. Przykładowo najemca mieszka od początku marca. W lipcu przyszło rozliczenie energii elektrycznej a w sierpniu przyszło rozliczenie mediów ze wspólnoty. Ile do dopłaty lub zwrotu, jeżeli były spisywane odczyty początkowe liczników ZW, CW, CO, energii do protokołu przekazania lokalu?
• Problematyczne rozliczenie końcowe.
  Przykładowo: najemca wyprowadził się 28 lutego. Wcześniej wpłacał zaliczki na media. Podał stany liczników. Najbliższe rozliczenie z administracji będzie w okolicach sierpnia. W styczniu była wymiana licznika, zmieniły się ceny za kwh i doszła opłata śmieciowa od wody. Ile do dopłaty lub zwrotu i czy Wynajmujący wie ile podatku odprowadzić od ewentualnego zwrotu?
• Skomplikowane zaliczkowanie i rozliczenia jeżeli najemca wynegocjował przy umowie najmu że płaci wyłącznie za media powiązane bezpośrednio z licznikiem a abonamentowych / stałych już nie. Pozostałe opłaty ma zawarte w wysokim czynszu.
  Mógł też wynegocjować że za internet i kablówkę płaci 50% płaci wynajmujaca a 50% najemca.
• Najemca, któremu wprost Wynajmujący przesłał zaliczkę dostawcy, zapłacił za mało, ponieważ kwota zawierała nadpłatę z rozliczenia poprzedniego okresu.
• Najemca zapłacił za media niepełną kwotę jaka była wskazana do przelewu, bo np. się pomylił.
  Niezbędna jest kontrola nie tylko spływu należności ale też czy kwoty się zgadzają.
• Najemca niedbale wpisuje tytuł płatności
  Przez co trudno dojść za co jest płatność lub trudno uzasadnić przez urzędem skarbowym, że otrzymana kwota nie jest przychodem wynajmującego.
• Najemca z wygody przelał jedną, zbiorczą kwotą czynsz i media i wszystko zostało potraktowane jako przychód przez urząd skarbowy.
  Wynajmujący chce żeby najemca robił osobne przelewy za czynsz i za media dla odseparowania płatności za media od czynszu, ze względów podatkowych - obniżanie przychodu z jednej i nie mieszanie z czynszem z drugiej.
• Najemca z wygody ustawił zlecenie stałe również dla zaliczek na media.
  Mniejsza kwota niż wymagana przez dostawcę oznacza kredytowanie najemcy, a z każdą podwyżką opłat rozjazd będzie większy. Potem przy rozliczeniu mediów wyjdą znaczne kwoty. W przypadku zbyt dużej zaliczki, w przypadku opodatkowania ryczałtem niepotrzebnie od nadpłaty będzie odprowadzany podatek.

Co chce osiągnąć wynajmujący?

Wynajmujący chce utrzymać dochodowość najmu pomimo wzrostu cen (taryf), nowych składowych opłat, błędów w montażu zdalnego odczytu liczników ZW i CW, pojawiających się błędów w rozliczeniach administracji.

A kiedy jest problem?

• Rozliczenia zarządcy wspólnoty mieszkaniowej mogą być błędne.
  To naprawdę istnieje, często po drugiej stronie jest człowiek robiącym CRTL+C/ CRTL+V w excelu. Błędy się zdarzają. Wtedy wynajmujący płaci za dużo lub podważa to świadomy najemca. Brak kontroli tego co oblicza dostawca, np. zamienione liczniki CW i ZW, skutkuje błędną kwotą zużycia lub rozliczenia.
• Wynajmujący traci czas na ręczne wklepywanie przelewu, albo zarządzanie zleceniem stałym lub poleceniem zapłaty.
  A może po prostu chce mieć kontrolę nad datą płatności i osobno płacić kwotę rozliczenia i zaliczki z własnym tytułem płatności, niebudzącym wątpliwości urzędu skarbowego.
• Wynajmujący może zapomnieć opłaty lub opłacić dubla.
  Niezależnie od bok-ów czy e-kartotek warto mieć szybki podgląd do kiedy są opłacone zaliczki i jak wyglądało ostatnie rozliczenie ze wspólnotą, gazownią, elektrownią.
• Dostawca 10 dnia wysyła antydatowane pismo o podwyższonej opłacie, a najemca już zaliczkę zapłacił po staremu.
  Niestety pismo ze wspólnoty o zmianie opłat zwykle przychodzi już po czasie gdy najemca zapłacił zaliczkę na media. Niezbędne jest późniejsze rozliczenie z uwzględnieniem obowiązywania taryfy od 1. dnia miesiąca
• Dostawca wprowadza nowe media antydatowanym pismem a najemca już dawno zapłacił zaliczkę.
  Wymagane jest dodanie mediów i cennika w rozliczeniu i przypisania go do odpowiedniej zaliczki.

Co chce osiągnąć wynajmujący?

Wynajmujący potrzebuje narzędzia wspierającego w legalnej optymalizacji podatkowej oraz wyliczającego podatek.

A kiedy jest problem?

• W przypadku kontroli urzędu skarbowego wynajmujący chce mieć gotową ewidencję dla uzasadnienia deklarowanych kosztów, przychodów i zaliczek oraz zgromadzone dokumenty.
• Potrzebne jest wsparcie przy opodatkowaniu wg skali podatkowej, gdzie jest sporo ewidencji i liczenia. Obliczanie amortyzacji, obliczanie dochodu wg skali - prowadzenie ewidencji. (Uwaga Polski Ład: w 2022 można jeszcze kontynuować opodatkowanie wg skali z amortyzacją)
• Potrzeba ustalenia kwoty przychodu w przypadku ryczałtu - np. wynajmujący pobrał większe zaliczki niż sam zapłacił albo otrzymał zwrot od dostawcy mediów.
• Możliwe szybkie zamknięcie miesiąca i obliczenie jaka jest wartość zaliczki lub kwota do wpisania w rozliczenie roczne na podatek w wybranej metodzie opodatkowania.
• W przypadku strat z lat ubiegłych - jak rozliczyc straty z lat ubiegłych w optymalny sposób?
• Ręczne wprowadzanie ręcznie transakcji z konta bankowego.
  Należy je importować z pliku historii transakcji, a następnie uzgodnić ze zobowiązaniami lub należnościami albo bezpośrednio zaksięgować jako koszt lub przychód.

najmer to serwis internetowy dla osób wynajmujących swoje mieszkania długoterminowo, maksymalizujący wpływ środków pieniężnych poprzez optymalizację rozliczeń z najemcami, dostawcami mediów i urzędem skarbowym.

Usługa świadczona jest dla klientów indywidualnych (konsumentów) nie prowadzących działalności gospodarczej związanej z wynajmem i dotycząca wyłącznie wynajmu na cele mieszkaniowe.
Grupa docelowa to osoby samodzielnie wynajmujące mieszkania, nie posiadające profesjonalnego narzędzia dla optymalnego rozliczania mediów i podatków, którzy mają lub mogą przejść na skomplikowaną transakcyjność lub mają duży obrót najemców.
Co to jest “skomplikowana transakcyjność”? Są to comiesięczne, cyklicznie wykonywane czynności które są albo złożone lub ich wolumen jest znaczny. Liczenie podatków na zasadach ogólnych (w szczególności z amortyzacją) lub samodzielne zaliczkowanie i rozliczanie najemców za media w tym na podstawie liczników
Co to jest “duży obrót najemców?”:
Są to jednorazowe czynności przy zawieraniu lub rozwiązywaniu umowy najmu które są złożone lub ich wolumen jest znaczny, np. rozliczenie starego najemcy na podstawie liczników lub szybkie przygotowanie nowej umowy i protokołu zdawczo-odbiorczego.

Dla każdego klienta najmera tworzona jest osobna schema bazy danych, nawet logowanie jet indywidualnym linkiem, który otrzymasz w momencie rejestracji. Dzieki takiemu rozwiązaniu dane można bez problemu izolować oraz anonimizować. W umowie serwisu z najmerem w rodziale ochrona danych osobowych wymienione są czynności i cele przetwarzania.

• Nie jest dedykowanym systemem do podnajmu, który koncentruje się na wynajmie na pokoje wąskiemu segmentowi najemców (studenci, młodzi pracownicy) w podnajętych mieszkaniach.
• Nie służy do publikowania ofert w serwisach ogłoszeniowych nieruchomości na wynajem ani nie jest serwisem ofert.
• Nie jest systemem miękkiej windykacji ani nie komunikuje się z systemami windykacji
• Nie wylicza rentowności i nie analizuje cashflow z wynajmu
• Nie jest porównywarką stawek czynszu w danej okolicy
• Pracownicy wsparcia nie pełnią roli doradców podatkowych
• Nie jest kalendarzem, terminarzem dla wynajmującego i najemcy.
• Nie jest systemem do komunikacji najemca – wynajmujący dla zgłaszania awarii.
• Pracownicy wsparcia nie są zarządcami nieruchomości na wynajem lub zarządzającymi wynajmem
• Nie jest systemem do wyszukiwania ekip remontowych i sprzątania

Opłaty pobierane są co miesiąc z dołu na podstawie liczby lokali istniejących w Twojej dedykowanej cześci systemu. Podczas rejestracji zakładana jest subskrypcja, pobierająca potem automatycznie comiesięczne opłaty z karty płatniczej. Korzystamy z procesora płatności stripe, co gwarantuje profesjonalne i bezpieczne przetwarzanie płatności.